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一套房子8块钱 你知道如今的楼市究竟有多残酷吗?

2018-02-07 09:35:59 来源: 凤凰房产南京站
 是的,你没有看错,一套房子的售价7.8元人民币。 房子坐落在意大利在地中海中的岛屿——撒丁岛的中部,小镇的名字是“奥洛拉伊”。下图就是它的位置:
据多家媒体报道,奥洛拉伊当地政府近日购买了200套废弃房屋的产权,并以1欧元一套的价格出售,希望吸引外来移民、振兴当地经济,避免小镇成为“鬼城”。 过去半个世纪,这个小镇上的年轻人不断迁往大城市,再加新生人口少,小镇居民从2250人减少至1300人,很多房屋被废弃。 不过这些房屋都需要大修,当地政府规定:买家必须在3年内翻新房屋,平均每套大概需要16万元人民币。当地镇长表示,他们已经收到了全球各地超过100份购买申请,买家包括俄罗斯人、澳大利亚人等,目前已经有3套房屋成交。
上图是奥洛拉伊小镇的全景,下面两张图是媒体披露的街道、房屋状况。
从图片来看,所谓的“一套房”很有可能是“一栋独立屋”。 不管是一套房还是一栋楼,7.8元人民币的售价都是非常便宜的,即便是算上16万元的翻新费用。要知道,在欧洲房屋的产权一般是永久的。而撒丁岛,是全球著名的旅游胜地,无论人文历史还是自然风光都堪称一流。 那么问题来了:到底是什么原因造成了“奥洛拉伊”小镇的超低房价? 其实很简单,就是“人口通缩”。 根据最新统计,截至2017年1月1日,意大利总人口为6057万,自2007年以来连续9年负增长。 目前意大利每年的新生儿只有48.6万人,每年减少0.8万人;而每年死亡人口,则达到了60.8万人;此外,每年还有11.5万意大利人移居国外。 每年48.6万人的新生人口实在是非常可怜,要知道仅深圳一个城市每年常住人口的新生儿就达到24万人。也就是说,意大利全国每年新生儿数量只有深圳一个城市的2倍。 “人口通缩”必然带来老龄化,意大利65岁以上人口超过1350万,占全国总人口的22.3%。 此外,“人口通缩”的另外一个必然结果是:小城镇进入“人口流失—税收下降—公共服务质量下降—人口流失”的恶性循环,最终大量消失! 在意大利的邻国西班牙,最新统计显示:全国8125个市镇中有4995个人口不足千人。这近5000个小镇正挣扎在死亡的边缘,很有可能在未来数十年里逐步消失!其实,这种“小镇悲剧”在日本也正广泛上演。 或许有人会问:在人口通缩的情况下,意大利的大城市房价情况如何? 据意大利《晚邮报》经济专栏的报道,2017年是意大利房地产市场连续第四年的牛市,2014年到2017年,全国房屋成交量分别是40.3万、41.7万、44.6万和52.8万笔,意大利大城市的房价都在持续攀升。报道还说,20万欧元在罗马中心区只能购买到37平方米的一居室(相当于每平米4.2万元人民币)。 由此可见,人口减少、城镇化见顶等不会影响大城市的房价,只会让小城镇消亡、小城镇的房价出现“无底线”的下跌。 几年前,国内很多媒体都报道过甘肃玉门老城的房价,二手商品住宅最低价一度跌破过每平米100元。最近几年虽然有所上升,但仍然价格低得令人大跌眼镜!究其原因,就是资源枯竭之后人口严重流失(去了玉门新城等地)。 如今的中国,虽然尚未出现人口通缩,但年青一代生育欲望下降已经是不争的事实。2017年是中国“全面二孩”的第二年,新出生人口只有1723万人,如果这个生育水平数十年不变化,而中国人平均寿命都达到80岁,则中国未来几十年人口的顶点也不会超过13.78亿人。 很明显,中国的人口很有可能已经见顶,即便没有见顶、距离“顶部”也已经不远,未来人口将缓慢下降。在人口总量不断减少的情况下,意大利、西班牙、日本等国家出现的“小城镇大量死亡”的现象早晚会在中国出现! 所以买房子一定要远离“不在大城市圈里的小城镇”,尤其是中西部远离中心城市的低级别城镇。 记住一点:如果想让你的房子升值,你一定要跟有钱、有权的人做邻居。他们会帮助你解决一切问题,比如让垃圾填埋场远离、让地铁线路越来越多、让学位不断改善。而且你要想明白,你所在的省市里,最富有的人齐乐娱乐在哪里,最有经济活力的区域是哪里。 人口研究专家驳 “中国人口雪崩”:不可能! 国家统计局最近公布抽样测算数据,2017年我国全年出生人口1723万,比2016年公布的1786万少了63万,下降了3.5%.与此同时,国家卫生计生委也公布了2017年全年住院分娩数为1758万,比2016年的1864万少了106万,下降了5.7%。 国家统计局和国家卫生计生委的出生人口数据均显下降趋势。在全面两孩政策实施的第二年,出生人口数和住院分娩数出现下降态势,引发社会热议。一些人担心,中国人口在未来将出现“塌陷式的下滑”,甚至是“雪崩”。 中国人口真的会出现“雪崩”吗?南方都市报记者专访了国家卫计委直属的中国人口与发展研究中心副研究员黄匡时。黄匡时认为,少数人士片面使用联合国人口预测低方案的数据,在网络上散布本世纪中国人口雪崩式坍塌的言论,既不符合我国人口发展的事实,也不符合人口变动趋势,还夸大了未来我国人口可能面临的风险。
联合国对世界主要国家的人口变化趋势预测(低方案和中方案)。 低方案是人口预测中的小概率情景假设 南都:有一些文章引用联合国最新发布的《世界人口展望》2017年修订版称,预计本世纪末中国人口将出现倒“V”形反转,在低生育率状态下加速下滑跌破10亿至6.13亿。你怎么看? 黄匡时:少数人引用联合国世界人口展望低方案测算结果来论证中国人口将雪崩或坍塌。其实,联合国世界人口展望总共有九套预测方案,中方案通常被认为是最可能方案,而低方案是人口预测中的小概率情景,是不太可能发生的情景。 南都:低方案是人口预测中的小概率情景怎么理解? 黄匡时:低方案假设从2015年到本世纪末总和生育率均为1.3的水平。而中国目前生育率并不是处于1.3左右的极低水平。尽管2010年人口普查和2015年1%人口抽样调查直接汇总的总和生育率分别为1.18和1.05,但是这个总和生育率是存在严重漏报情况下的总和生育率,国家统计局官方也作了说明。即使按照这个总和生育率来推算,两年出生人口仅为1289万和1126万,与2016年全国小学招生人数1752万相差甚远。国家统计局在公布年度出生人数时分别修正为1655万和1704万,对应的总和生育分别为1.55和1.62。因此,总和生育率并非如这些人所渲染得那样低。 即使不幸遵循了低方案路径,中国人口也不会雪崩 南都:如果万一,我说是万一,中国的人口遵循了联合国的低方案路径发展,会出现什么样的局面? 黄匡时:未来我国总和生育率只会随着政策宽松和鼓励生育政策的出台而保持在1.6或者更高的水平。因此,中国人口不会遵循联合国低方案预计的路径。 即使不幸中国遵循了联合国低方案路径,中国人口也不会雪崩。按照联合国低方案,到本世纪末,中国人口将下降为6.2亿,依然是世界人口第二多的国家,是美国人口(3.02亿)的2倍,欧洲人口的1.44倍,占整个东亚人口的85%,而彼时,日本(5431万)、韩国(2476万)、德国(4728万)、法国(4949万)、俄罗斯(7718万)、英国(5471万)的总人口与中国相比更低。如果中国人口雪崩,那么日本和韩国等这些国家将是超级大雪崩。 南都:对中国人口长远而言比较合理的预期是什么? 黄匡时:联合国世界人口展望的中方案更符合中国未来人口变动趋势。中方案预计中国未来总和生育率将介于1.6到1.8之间,到本世纪末,中国总人口下降到10.2亿,依然是世界人口第二多的国家,是美国人口(4.5亿)的2.3倍,欧洲人口的1.6倍,占整个东亚人口的85%.而按照中方案,到时日本和韩国分别只有8453万和3871万。 所谓“倒V形反转”是横向压缩后的视觉误导 南都:你怎么看这些“中国人口面临雪崩”的声音? 黄匡时:社会上少数人担心中国人口雪崩,担忧中华文明衰微,其忧国忧民的精神可嘉,但是仔细做一些分析,就会发现这些人的言论缺乏事实依据,有点危言耸听的味道。其实,中国人口根本不可能雪崩。 少数人采用横向压缩后的联合国低方案预测结果图来反映人口“倒V形反转”。其实,这是一种视觉上的误导。同样一张中国人口变动趋势图,只要横向压缩到一定程度,看上去都会是(呈现)断崖式或者雪崩式下降。 如果考察世界上人口转向负增长的国家,其人口负增长曲线和正增长曲线并不严格对称,而且因为平均预期寿命在不断延长,通常负增长曲线会比正增长曲线更加平缓一些。所以,担忧人口断崖式或雪崩式下降是杞人忧天。 从数据上来看,低方案认为中国人口会在2022年出现负增长。从2022年到2100年中国人口处于负增长。整个负增长期间年均下降1008万,下降规模最大的年份是2062年,下降规模为1347万,而此时中国总人口规模为10.76亿。对于10.76亿的人口大国而言,下降1347万,只占总人口的1.2%,如果说这是雪崩,可能没有人会相信。从2022年到2100年整个负增长期,下降人口规模占比均没有超过1.6%。 与1950年到2021年的正增长相比,负增长期间的下降速度更是平缓。整个正增长期间年均增长1209万,比负增长平均数多201万。增长规模最大的年份是1969年,增长规模为2157万,增长率为2.8%,远高于负增长期的最大下降幅度1.6%.因此,说中国人口雪崩简直是笑话。 年度出生人口波动不会影响我国人口总体安全 南都:那么应该如何认识中国人口未来面对的下降态势? 黄匡时:随着我国经济社会的快速发展,目前正在迈向高质量的发展阶段。从人类社会发展规律来看,一个国家现代化和工业化发展到一定程度,生育文化和生育意愿发生改变,生育水平下降,乃至人口出现负增长并不奇怪。2030年前后我国人口开始负增长是人口发展规律使然,也是社会进步的客观规律,既不是黑天鹅事件,也不是灰犀牛事件。 尽管我国存在人口稳定发展的压力很大,但是,通过取消生育限制,将限制型计划生育转向鼓励型计划生育转变,促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接,构建鼓励按政策生育的制度体系和社会环境,我国生育水平提升并非不可能。 我国人口已经进入14亿的新时代,人口多的基本国情将伴随社会主义初级阶段全过程。随着人口素质提升,科技进步尤其是人工智能的快速发展,人口承载力和抚养能力会不断提升,相对目前1700万出生人口规模,年度出生人口波动或减少50万、60万乃至100万,都是正常的,都不会影响我国的人口总体安全。
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